Lettre d'information novembre 2023

Péril en la demeure pour les bailleurs immobiliers

Source « Fidroit » / « Les Echos »

Sauf revirement de dernière minute, à compter du 01/01/2025, tous les logements ayant un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) G seront interdits à la location ou à la relocation quand le bail arrivera à échéance. En 2028, l'interdiction s'appliquera aux biens notés F. Au 01/01/2022, l'Observatoire national de la rénovation énergétique comptabilisait 4,7 millions des logements locatifs du parc privé concernés (F ou G), soit près de 20 %.

Or, l'entreprise de rénovation énergétique peut se révéler infructueuse en raison de logements ayant une architecture qui rend difficile la réalisation des travaux les plus efficaces en raison du mode de calcul du DPE qui pénalise certaines habitations.

Focus sur cinq types de logement pour lesquels améliorer l'étiquette énergie est un casse-tête :

1. Les logements historiques : les monuments historiques, les immeubles logés dans les secteurs sauvegardés des villes, les biens à colombage ou plus généralement les biens ayant une façade participant à la cohérence architecturale d'un quartier ou d'une commune ont une palette plus restreinte de travaux accessibles. L'isolation par l'extérieur est interdite et les artisans doivent donc réaliser une isolation par l'intérieur alors que chaque mètre carré perdu fait perdre 10.000€ de valorisation du bien...

2. Le dernier étage d'un immeuble des années 1970 : les logements au dernier étage d'un immeuble à toit plat comportant de hautes parois vitrées obligent de changer toutes les visseries et raboter toutes les fenêtres.

3. Les biens mansardés : le problème émane des modalités de calcul du DPE. Pour attribuer sa note, le diagnostiqueur évalue la consommation en énergie primaire (c'est-à-dire l’énergie pour vivre dans ce bien, le chauffer et le refroidir) divisée par les m² par an. Mais la notion de mètre carré est plurielle : surface au sol, surface habitable, surface loi Carrez… Puis le métrage à prendre en compte diffère selon les parties des locaux inférieures ou pas à 1,80 mètre. Un logement sous combles ayant une surface au sol, à chauffer, supérieure à un bien aux murs droits aura ainsi une note DPE plus basse.

4. Certains studios : s'il n'est pas impossible de les rénover, les petites surfaces sont défavorisées car les travaux coûtent plus cher, du fait notamment d'un temps incompressible de main d'oeuvre. Autre problème : les petites surfaces se trouvent souvent sous les combles et se retrouvent donc dans les situations des logements mansardés, avec plus de surface en contact avec l'extérieur, via le toit.

5. Les copropriétés disparates : sauf exceptions, le DPE collectif ne peut plus être transposé en DPE individuel pour un logement de l'immeuble. Un logement au rez-de-chaussée, orienté plein nord, avec beaucoup de baies vitrées et une mauvaise isolation des pignons peut cohabiter avec des appartements en niveau intermédiaire, orientés au sud n'appelant pas nécessairement la réalisation de travaux de rénovation. Résultat : en Assemblée Générale des copropriétaires, le danger est que les propositions de travaux soient rejetées faute de majorité suffisante. Le gouvernement a évoqué la piste de réformer les droits de vote pour faciliter la prise de décision.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information septembre 2023

Le PER assurantiel au décès de son souscripteur

Source « Fidroit » / « Les Echos »

Que devient un Plan d'Epargne Retraite (PER) assurantiel (par opposition au PER souscrit sous forme de compte-titres qui obéit aux règles successorales classiques) au décès de son souscripteur ? Si souscrire un PER permet de se constituer un capital ou des revenus supplémentaires en prévision de la retraite, il peut aussi être utilisé comme outil de transmission de l’épargne. Dans les deux cas, le souscripteur doit clairement indiquer à qui reverser les sommes en jeu s'il décède avant d'avoir soldé son contrat.

Le PER assurantiel dispose d'un avantage successoral propre : au décès du souscripteur, les plus-values ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux. Dans le cadre de l'assurance-vie, en revanche, les prélèvements sociaux sur les unités de compte, non taxés durant la phase d'épargne, le sont au moment du décès. Mais l'assurance vie permet une gestion plus fine des sommes transmises dans la mesure où ce n'est pas l'âge du décès du souscripteur qui détermine le montant de l'abattement fiscal mais l'âge que le souscripteur a à chaque versement (moins ou plus de 70 ans).

Dans les deux cas, assurance-vie ou PER, la clause standard n'est pas toujours adéquate, selon par exemple, que la famille est recomposée ou que le conjoint bénéficiaire a changé depuis la souscription du contrat.

Démembrement pour abaisser les droits de succession

Dissocier la nue-propriété, qui revient généralement à l'enfant, et l'usufruit, c'est-à-dire l'usage de l'argent au conjoint survivant, répartit la valeur fiscale entre les deux selon l'âge de l'usufruitier (cf art 669 CGI).

Exemple : un souscripteur décédé à 68 ans qui a indiqué comme bénéficiaire de son PER, d'une valeur de 200.000€, son enfant unique, celui-ci paye 9.500€ de droits de succession et récupère donc 190.500€.

Pour abaisser ces frais, il est possible d'effectuer un démembrement de la clause bénéficiaire.

Si le parent survivant a 72 ans au moment du décès, l'enfant en sa qualité de nu-propriétaire bénéficie de 70 % de l'abattement de 152.500€, soit 106.750€. Fiscalement, il reçoit également 70 % du capital, à savoir 140.000€. Sa base taxable s'élevant à 33.250 euros (140 000€ - 106 750€), ses droits de succession s’élèvent à 6.650€, contre 9.500€ sans démembrement.

Passif déductible

En outre, l'intérêt du démembrement pour l'enfant est de pouvoir inscrire au passif de la succession la somme consommée par l'usufruitier. Si le conjoint usufruitier reçoit 200.000€ via le PER, qu'il consomme intégralement cette somme et qu’à son propre décès, il transmet un patrimoine de 1 M€ à son enfant unique, l'actif taxable ne sera plus que de 800.000€.

Cependant, attention à l’impécuniosité du second parent qui aurait consommé l’intégralité de l’épargne reçue incluant le PER sans plus de patrimoine à lui transmettre…

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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Lettre d'information juillet 2023

La location meublée : la panacée ?

Source « Fidroit » / « Les Echos »

1. Ce qui a changé

Depuis le 01/01/2023, tout loueur en meublé Non Professionnel qui commence son activité quel que soit le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel) doit obligatoirement se déclarer sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) dans les 15 jours du démarrage. A savoir : la date de début d’activité peut correspondre à la date de signature chez le notaire, ou quelques jours avant si vous avez engagé des dépenses avant l’acquisition. Ainsi vous pourrez déduire les Frais de Notaire. Attention à réfléchir dès l’inscription à la forme sous laquelle s’immatriculer et à bien respecter la procédure à suivre selon que l’on agit en nom propre ou en indivision. Vous obtenez ainsi un numéro Siret nécessaire à la poursuite de l’activité et vous serez de facto soumis (sauf exonérations) à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises ex taxe professionnelle) dès la 2ème année d’activité.

2. Le meublé touristique (ou biens loués à des touristes pour des durées courtes via des plateformes du type AirBnB ou Abritel)

Rappel des atouts : abattement de 71% sur les loyers encaissés pour les meublés classés et les chambres d’hôtes jusqu’à un CA de 188 700€. Pour les biens non classés, l’abattement s’élève à 50% jusqu’à un CA de 77 600€ (cf micro-BIC), même pour les « passoires thermiques » encore aujourd’hui. Attention aux nouvelles contraintes déjà appliquées dans les zones tendues, aux grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, mais aussi aux zones touristiques en Bretagne, au Pays Basque et en Corse par exemple. Une proposition de Loi a été déposée en février par 2 députés pour supprimer les abattements, à l’exception des gîtes ruraux. En avril, l’abattement forfaitaire de 71% serait réservé à la location de longue durée, en faveur d’actifs et en lien avec leur entreprise et l’abattement de 50% (micro-BIC) serait maintenu pour le meublé touristique au sein des zones tendues, à l’exclusion des stations de ski.

3. Règles afférentes aux JO de 2024

Du 26/07 au 11/08 (JO) et du 28/08 au 08/09 (Jeux Paralympiques), à Paris et dans une vingtaine de villes de France, attention à bien respecter la réglementation (accord de la copropriété, autorisation d’exercer l’activité de meuble touristique propre à chaque ville) sous peine d’amendes conséquentes. Dans la capitale par exemple, un logement loué sans autorisation peut encourir jusqu’à 50 000€ d’amende plus une astreinte de 1 000€ par jour et par m² jusqu’à sa régularisation.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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