Lettre d'information novembre 2023

Péril en la demeure pour les bailleurs immobiliers

Source « Fidroit » / « Les Echos »

Sauf revirement de dernière minute, à compter du 01/01/2025, tous les logements ayant un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) G seront interdits à la location ou à la relocation quand le bail arrivera à échéance. En 2028, l'interdiction s'appliquera aux biens notés F. Au 01/01/2022, l'Observatoire national de la rénovation énergétique comptabilisait 4,7 millions des logements locatifs du parc privé concernés (F ou G), soit près de 20 %.

Or, l'entreprise de rénovation énergétique peut se révéler infructueuse en raison de logements ayant une architecture qui rend difficile la réalisation des travaux les plus efficaces en raison du mode de calcul du DPE qui pénalise certaines habitations.

Focus sur cinq types de logement pour lesquels améliorer l'étiquette énergie est un casse-tête :

1. Les logements historiques : les monuments historiques, les immeubles logés dans les secteurs sauvegardés des villes, les biens à colombage ou plus généralement les biens ayant une façade participant à la cohérence architecturale d'un quartier ou d'une commune ont une palette plus restreinte de travaux accessibles. L'isolation par l'extérieur est interdite et les artisans doivent donc réaliser une isolation par l'intérieur alors que chaque mètre carré perdu fait perdre 10.000€ de valorisation du bien...

2. Le dernier étage d'un immeuble des années 1970 : les logements au dernier étage d'un immeuble à toit plat comportant de hautes parois vitrées obligent de changer toutes les visseries et raboter toutes les fenêtres.

3. Les biens mansardés : le problème émane des modalités de calcul du DPE. Pour attribuer sa note, le diagnostiqueur évalue la consommation en énergie primaire (c'est-à-dire l’énergie pour vivre dans ce bien, le chauffer et le refroidir) divisée par les m² par an. Mais la notion de mètre carré est plurielle : surface au sol, surface habitable, surface loi Carrez… Puis le métrage à prendre en compte diffère selon les parties des locaux inférieures ou pas à 1,80 mètre. Un logement sous combles ayant une surface au sol, à chauffer, supérieure à un bien aux murs droits aura ainsi une note DPE plus basse.

4. Certains studios : s'il n'est pas impossible de les rénover, les petites surfaces sont défavorisées car les travaux coûtent plus cher, du fait notamment d'un temps incompressible de main d'oeuvre. Autre problème : les petites surfaces se trouvent souvent sous les combles et se retrouvent donc dans les situations des logements mansardés, avec plus de surface en contact avec l'extérieur, via le toit.

5. Les copropriétés disparates : sauf exceptions, le DPE collectif ne peut plus être transposé en DPE individuel pour un logement de l'immeuble. Un logement au rez-de-chaussée, orienté plein nord, avec beaucoup de baies vitrées et une mauvaise isolation des pignons peut cohabiter avec des appartements en niveau intermédiaire, orientés au sud n'appelant pas nécessairement la réalisation de travaux de rénovation. Résultat : en Assemblée Générale des copropriétaires, le danger est que les propositions de travaux soient rejetées faute de majorité suffisante. Le gouvernement a évoqué la piste de réformer les droits de vote pour faciliter la prise de décision.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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