Lettre d'information février 2023

A l’intention des propriétaires de biens immobiliers

Source « Fidroit » / « Les Echos »

La Loi de finances pour 2020 a instauré la suppression progressive de la taxe d’habitation pour l’ensemble des contribuables sous les conditions suivantes

* le contribuable ne doit pas être passible de l'IFI au titre de l'année précédant celle de l'imposition de la taxe d'habitation (CGI art. 1413 bis)

* la suppression de la taxe d’habitation concerne uniquement la résidence principale.

Sont maintenues :

*la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (sauf, à compter de 2023, certains établissements d'accueil de personnes âgées à but non lucratif visés à l'article L. 313-22 du CASF, à savoir les EHPAD ; CGI art. 1414 D),

*la taxe annuelle sur les locaux vacants.

En outre, afin d'identifier les locaux qui demeurent taxables, à compter de 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers sont tenus de déclarer à l'administration, avant le 1er juillet de chaque année, la nature de l'occupation des biens immobiliers dont ils sont propriétaires, s'ils s'en réservent la jouissance ou s'ils sont occupés par des tiers (en fournissant l'identité des occupants des locaux).

En cas d'omission ou d'inexactitude dans la déclaration, une amende fiscale de 150 € par local est appliquée CGI nouvel art. 1418.

Cette obligation fiscale incombe aussi bien aux particuliers qu'aux personnes morales.

Concrètement, pour procéder à cette déclaration, les contribuables doivent se rendre sur leur espace personnel sur impôts.gouv.fr et cliquer sur « Gérer mes biens immobiliers ». Les données d'occupation déjà connues des services fiscaux sont normalement préremplies, ce qui facilite la déclaration.

En revanche, si ce n'est pas le cas ou s'il y a un oubli ou une erreur, il est demandé aux propriétaires d'indiquer pour chacun de leurs logements à quel titre ils les occupaient au 1er janvier 2023. S'il s'agit de biens locatifs, l'identité des locataires et la période d'occupation sont requises.

Remise au propre du fichier foncier

« Nous faisons de manière dématérialisée quelque chose qui était faite précédemment, laborieusement, sur du papier. C'est une façon de remettre à plat et d'avoir une vision propre de notre base de données », indique « aux Echos » la communication de la DGFIP.

Pour remplir cette obligation, les contribuables ont jusqu'au 30 juin prochain. Par la suite, ils devront à chaque changement de statut d'occupation mettre à jour leur espace personnel.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information janvier 2023

La location meublée : les 3 innovations du 01/01/2023

Source « LDF 2023 » / « Les Echos »

Qualifiée fiscalement d'activité commerciale, les loyers meublés sont des revenus commerciaux imposés soit au micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit au régime réel, en fonction du montant perçu annuellement. Concrètement, au-dessus d'un certain seuil, le bailleur est obligé de déclarer ses revenus locatifs au régime réel.

1. Les bailleurs éligibles au micro-BIC

Le Code général des impôts prévoyant que les seuils du micro-BIC soient actualisés tous les trois ans dans les mêmes proportions que l'évolution du barème de l'impôt sur le revenu, et indexés sur l'inflation, la hausse est sensible : pour les loyers perçus en 2023 (donc à déclarer en 2024), la bascule obligatoire dans le régime réel se fait à partir de 77.700 euros, contre 72.600 euros en 2022. En dessous de 77.700 euros, le propriétaire a le choix.

Le régime réel est plus intéressant les 1ères années dans 85 % des situations car il permet de déduire de ses loyers la plupart des charges, comme les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les frais d'entretien ou encore l'amortissement du mobilier et du bien. Attention : les modalités déclaratives au régime réel nécessitent d'établir une liasse fiscale.

Au bout de vingt ans, passer au régime du micro-BIC devient plus intéressant sachant qu’il suffit de déclarer son chiffre d'affaires annuel pour profiter de l'abattement automatique de 50 % ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés.

A noter enfin qu’en dessous de 23.000 euros de recettes annuelles, les revenus des bailleurs de meublés sont soumis aux Prélèvements Sociaux (17,2 %) applicables aux revenus du patrimoine.

En revanche, à partir de 23.000 euros et si les loyers perçus excèdent les autres revenus d'activité, les bailleurs basculent dans un régime professionnel (LMP, Location Meublée Professionnelle) qui génère le règlement de cotisations sociales dont le taux peut atteindre 40 % des bénéfices réalisés.

2. Nouveau critère de décence

Depuis le 1er janvier, les biens qualifiés de « G + », dont le seuil d'énergie finale consommée correspond à 450 kWh/m2/an, ne peuvent plus être reloués, sauf à entreprendre des travaux pour améliorer leur étiquette énergie. Cette interdiction concerne les locations de longue durée meublées comme vides.

En revanche, elle ne s'applique pas (encore) aux locations saisonnières.

3. Assujettissement aux droits d'auteur

Les propriétaires de gîtes, chambres d'hôtes, et résidences secondaires mettant leur bien en location saisonnière sont depuis l'été 2022 contactés directement par la SACEM pour s'acquitter des droits d'auteur dès lors qu'il est mis à disposition des clients, un moyen de diffusion d'oeuvres musicales ou télévisuelles, comme un poste de télévision, une radio, ou encore un lecteur de DVD (cf arrêt de la Cour de cassation de 1995).

La taxe demandée s'élève à 223,97 € TTC.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information décembre 2022

Cadeaux, étrennes de fin d’année, dons d’argent : comment faire un don sans être taxé ?

Source « Les Echos »

La Législation en la matière présente quelques subtilités et la jurisprudence quelques enseignements.

Le présent d’usage exonéré : somme d‘argent, bijou, tableau, etc… doit être transmis lors d'occasions particulières, généralement liées à un événement familial tel qu'un anniversaire, Noël, un mariage, une naissance, la réussite d'un examen. La déclaration du don n'est pas obligatoire et n'est pas soumise aux droits de donation (droits de mutation à titre gratuit).

Conformément à l'article 852 du Code civil, le caractère de présent d'usage s'apprécie à la date où il est consenti et compte tenu de la fortune du disposant. « La valeur de ce présent doit être raisonnable, c'est-à-dire proportionnée aux revenus de celui qui offre », précise le site service-public.fr . Elle doit être également en corrélation avec son patrimoine.

Exemples tirés de la jurisprudence : la remise d'un chèque de 9.000 euros est considérée comme présent d'usage dès lors que le donateur dispose de revenus mensuels de 30.000 euros. Des chèques de 15.000 euros émis au profit de deux enfants à l'occasion des fêtes de Noël constituent des présents d'usage au motif qu'à cette date, le donateur disposait d'un patrimoine de 1.405.000 euros, soit un présent représentant 2,44 % de sa fortune.

Attention cependant à ne pas faire certains raccourcis, selon lesquels l'administration fiscale retiendrait un plafond de 2 à 2,5 % du patrimoine en dessous duquel elle considère automatiquement qu'il s'agit d'un présent d'usage. Cela a d'ailleurs été confirmé fin 2019 dans une réponse gouvernementale à une question de la députée du Finistère Annaïg Le Meur.

Les dons pour services rendus : la tradition veut que l'on donne des étrennes à son gardien d'immeuble, sa femme de ménage ou encore la nounou qui échappent à l'impôt dès lors que ce n'est pas disproportionné.

Les dons manuels : le don manuel (argent, bijoux, tableaux etc.) a lui, une incidence fiscale puisqu’il faut le déclarer à l'Administration fiscale, et une conséquence civile : il sera rapporté à la succession du donateur pour déterminer la part qui doit être attribuée à chaque héritier.

Donation dans le cadre de l’abattement de 100.000 euros : chaque parent peut donner jusqu'à 100.000 euros par enfant sans qu'il y ait de droit de donation. Un couple peut ainsi transmettre 200.000 euros à chaque enfant en une seule ou plusieurs fois, tous les 15 ans, en exonération d'impôt.

Le don familial exonéré (31.865 euros) : l'abattement de 100.000 euros par enfant est cumulable avec un autre dispositif, le « don familial exonéré » d'un montant de 31.865 euros, tous les 15 ans si le donateur à moins de 80 ans. Le bénéficiaire quant à lui, doit être majeur ou émancipé et depuis janvier 2006, être l'enfant, le petit-enfant ou l'arrière-petit-enfant du donateur mais aussi son neveu ou sa nièce si le donateur n'a pas de descendants ou encore son petit-neveu ou sa petite-nièce en cas de décès des neveux et nièces.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.