Lettre d'information mai 2021 Investir dans l’ancien avec des travaux : deux dispositifs fiscaux qui peuvent « faire pencher la balance » Sources Les Echos et Gestion de Fortune

Jusqu’au 31/12/2022, le régime fiscal avantageux de droit commun du déficit foncier est en concurrence avec le dispositif Denormandie. Le choix va dépendre de plusieurs paramètres dont deux majeurs : le poids des travaux par rapport au coût d’acquisition et le niveau d’imposition de l’investisseur.

1) La localisation : pour le Denormandie, le bien doit se situer dans une ville signataire de la convention « Action coeur de ville » ou engagée dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Il s’agit majoritairement de villes moyennes, périurbaines et/ou rurales dont le centre-ville a perdu de son attractivité, qui souhaitent faire revenir des habitants dans des locations rénovées à loyers plafonnés. A contrario, le régime du déficit foncier peut se situer partout sur le territoire.

2) Les travaux : les travaux éligibles au Denormandie sont précis : économies d’énergie (isolation des combles, changement de chaudière), augmentation de la surface habitable (modernisation, assainissement ou aménagements des surfaces habitables ou annexes combles ou sous-sol). La quote-part des travaux à engager doit être au moins égale à 25% du coût total de l’opération et, après achèvement des travaux, la performance énergétique doit être meilleure. A contrario, la liste des travaux éligibles au régime du déficit foncier est très large (toutes réparations, entretien) mais inclut aussi la gestion locative, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.

3) La location : en Denormandie, la location doit être nue pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire sous condition de ressources, avec un plafond de loyer imposé par l’Etat selon la zone géographique. A contrario, pour le déficit foncier, la location est fixée à 3 ans minimum, plus précisément jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est pratiquée. Au-delà, le propriétaire peut changer de type de location, en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ou pas. Le loyer pratiqué est libre (sauf encadrement comme à Paris ou Lille).

4) La fiscalité : le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12%, 18% et 21% du coût d’acquisition, respectivement étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L’investissement annuel est plafonné à 300 000€ et entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10 000€. A contrario, le déficit foncier s’apparente à une déduction d’impôt (et non une réduction d’impôt), reportable sur 10 ans, et dont les dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent d’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700€ chaque année, soit un gain d’impôt maximum de 4 815€ pour une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 45% (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

5) Le profil d’investisseur : le Denormandie est plus adapté au primo-investisseur dont le niveau d’imposition ne doit pas être élevé. A contrario, le déficit foncier convient davantage à un contribuable fortement imposé à la tête d’un patrimoine immobilier déjà important.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information Avril 2021 - Trois placements de diversification à fort potentiel et... sur longue durée Sources diverses

1) La nue-propriété

Concernant principalement l’immobilier neuf, l’investisseur particulier acquiert la Nue-Propriété d’un bien immeuble, l’Usufruit étant temporairement détenu par un bailleur social. De cet « accord » passé à deux sur une durée de 15 à 18 ans selon les opérations, le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote de 35 à 50%. Cette dernière résulte de l’absence de jouissance du bien et de l’absence de revenus tout au long de cette période. Pendant 15 à 18 ans, l’investisseur ne paye aucune charge, aucun travaux de copropriété, ni les impôts locaux qui incombent à l’usufruitier. Pas non plus de soucis liés à la gestion locative du bien. La fiscalité de l’opération est donc neutre pour l’investisseur : pas de revenus fonciers taxables, pas d’Impôt sur le Revenu, pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). De plus, si vous acquérez la Nue-Propriété au moyen d’un prêt, les intérêts de ce dernier seront déductibles de vos revenus fonciers. Au bout des 15 à 18 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucun frottement fiscal, ni aucun coût particulier.

2) La Société de Libre participation (SLP)

Placement haut de gamme, il s’agit de rassembler un cercle restreint d’investisseurs avertis (souvent moins de 10 personnes) capables de mettre sur la table au moins 100 000€. Une Société en commandite simple est créée dont les apporteurs de capital sont les associés commanditaires et une société de gestion, l’associé commandité. Aucun rendement n’est garanti mais la SLP permet à des investisseurs d’exercer un rôle actif dans le choix de projets d’investissements. Exemple : achat d’un immeuble de logements à restructurer, acquisition de 40 000m² de bureaux en Ile de France ou d’un hôtel, assortis de taux de rendement interne de 15 ou 20%.

3) La tontine

Créée en 1653 par le banquier italien Lorenzo Tonti, « la tontine est une association collective d’épargne viagère qui permet à son souscripteur de jouer au mieux des quatre dimensions indissociables de la gestion de patrimoine que sont le financier, le fiscal, le juridique et la prévoyance. » L’assureur quasi-exclusif en France est le groupe « Le Conservateur » qui lance chaque année une nouvelle association tontinière pour une durée de 25 ans, échéance sans sortie anticipée envisageable, au terme de laquelle elle est dissoute et son actif (cotisations plus fruits de la gestion) est alors intégralement réparti entre ses adhérents, sachant que si l’un décède pendant la période, ses versements alimentent le pot commun. Les gains générés bénéficient du régime fiscal de l’assurance vie (7,5% au-delà de 8 ans ou 12,8% après abattement de 4 600€ ou 9 200€ pour un couple), et si vous avez contracté une temporaire décès avant 70 ans, le capital reversé aux bénéficiaires désignés bénéficie également du régime successoral dérogatoire de l’assurance vie (20% après abattement de 152 500€ par bénéficiaire et 31,25% au-delà).

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information Mars 2021 - « Le Bitcoin ou les crypto-monnaies : placement rentable ou miroir aux alouettes ?

1) le bitcoin est-il une monnaie ?

A sa création, fin des années 2000, le Bitcoin avait deux objectifs :

* instaurer une nouvelle forme d’opération de paiement pour permettre à un donneur d’ordre et un bénéficiaire d’échanger des unités de façon dématérialisée, traçable et sûre,

*créer une monnaie indépendante de toute autorité.

Par quels usages se définit une monnaie ?

*l’échange : elle s’utilise en contrepartie de l’acquisition de biens ou de services, quels que soient les montants et les types de biens…

*l’unité de compte : la monnaie sert à mesurer la valeur relative des biens et des échanges, de la baguette de pain jusqu’au calcul du PIB d’un Etat,

*une réserve de valeur : qui est garantie par les autorités régulatrices et les Etats qui la soutiennent.

➔ Réponses : le bitcoin est une monnaie entièrement et uniquement virtuelle qui n’est aujourd’hui acceptée que par un nombre limité de commerçants. Pourquoi ? Parce qu’il est impossible pour un professionnel d’accepter un risque de décote de 20 ou 50% quelques heures après la transaction. De plus, le nombre de transactions réalisables par jour est plafonné à 350 000 du fait de la complexité des preuves informatiques nécessaires pour les valider, soit à titre indicatif, moins de 1% des paiements quotidiens par cartes en France… Enfin, la valeur du Bitcoin ne repose que sur la seule confiance que lui accordent ses acquéreurs. Sans mécanismes amortisseurs solides, sa valeur dépend uniquement du nombre de vendeurs et d’acheteurs à l’instant T et un mouvement massif de vente peut se transformer rapidement en panique qu’aucun mécanisme ne saurait freiner.

2) Comment le Bitcoin est-il devenu un placement ?

Merci Monsieur Elon Musk, fondateur de TESLA, Space X… Et Paypal au début de l’histoire… !!!! Une dizaine de groupes ont depuis le début de l’année fait entrer le Bitcoin dans leur bilan en souscrivant une partie de leur trésorerie : Square, MicroStrategy, Mogo…. et Twitter, Uber, Apple et Google envisagent de franchir le pas. Pourquoi ?

Avec le développement du marché, la « bitcoin mania » est devenue un mouvement de masse qui transcende les origines et les classes sociales dont le cours est peu influencé par les marchés traditionnels et les statistiques habituelles (chômage, croissance…). C’est cette liberté qui fonde la valeur de son système de transactions et veut instaurer la finance sans financiers. La peur d’un retour en force de l’inflation, d’une dépréciation des devises traditionnelles ainsi que des fluctuations du dollar ont fait apparaître le Bitcoin comme une valeur refuge.

Si vous êtes tenté, attention :

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*à sa volatilité (« aptitude à se vaporiser » / 87% au cours des 3 derniers mois) qui vous expose à des pertes financières potentielles très importantes,

*au fait que cet actif ne peut être détenu sur les supports d’épargne « classiques » mais sur un compte spécifique détenu sur une plateforme d’échanges étrangère,

*aux arnaques aux placements frauduleux qui ont causé en 2020 2,7 milliards de $ de pertes auprès de 7,3 millions de victimes, année de l’envolée du marché…

*à la taxation à la « flat tax » de 30% sur la plus-value dès qu’il y a échange d’actifs numériques contre des biens, des services ou des devises, sachant que les moins-values ne sont pas déductibles des autres revenus, ni reportables l’année suivante…