Lettre d'information Février 2021 - « Comment se prémunir du risque de loyer impayé ? » (Source Les Echos - Fidroit)

L’un des moyens incontournables pour constituer son patrimoine est d’investir dans l’immobilier. Cependant, toutes les études de rendement et donc d’enrichissement ne tiennent pas si le locataire ne paie plus.

Si la première question à se poser est toujours la présence de la demande locative inhérente à l’endroit où l’on investit, des clés existent pour se prémunir des loyers impayés.

1) La Garantie de Loyers Impayés (GLI)

Souscrite auprès d’une Compagnie d’Assurances, la GLI doit, en cas de sinistre, indemniser le bailleur dès le premier impayé. Les professionnels de l’immobilier (réseaux immobiliers, administrateurs de biens, syndics, promoteurs) en proposent tous pour un coût évoluant entre 2% et 3% du montant du loyer.

Le particulier que vous êtes peut également interroger directement son assureur mais il faut être attentif aux conditions du contrat en matière de franchise, de nature du sinistre, de montant et de durée d’indemnisation.

Il faut aussi que la Compagnie n’exige pas des conditions qui vous bloqueraient dans votre choix de locataire, comme le fait que l’occupant soit en CDI ou ait achevé sa période d’essai.

Si le locataire est déjà dans les lieux, il faudra apporter la preuve que celui-ci est à jour de ses loyers et n’a pas d’impayés depuis au moins les 6 derniers mois.

A titre de rappel, le coût supporté par le bailleur est déductible des revenus fonciers.

2) La caution personnelle

Pratiquée depuis l’origine, cette solution consiste à demander au futur locataire de présenter l’engagement d’une tierce personne de payer le loyer « à 1ère demande » du propriétaire en cas de défaut du locataire.

Il est prudent alors de s’intéresser à la solidité financière du garant et cette solution présente plusieurs avantages : la simplicité, la gratuité et l’impossibilité pour le propriétaire de cumuler cette caution avec une GLI (sauf si le locataire est apprenti ou étudiant).

3) La garantie Visale

Proposée par les pouvoirs publics via « Action Logement », cette garantie présente l’avantage d’être gratuite et souscrite par les deux parties lors de la signature du bail.

Elle s’adresse aux locataires âgés de 18 à 30 ans quelle que soit leur situation, aux salariés de plus de 30 ans à condition d’entrer dans le logement moins de 6 mois après le début de leur contrat (CDD, CDI…) ou de leur mutation, et aux titulaires d’un « bail mobilité ».

La garantie couvre le règlement des loyers impayés pendant 36 mois maximum dans la limite d’un loyer de 1 500€ (charges comprises) en Ile de France et de 1 200€ dans le reste du territoire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information Janvier 2021 - « L’argent donné aux enfants mineurs : qui dispose des fonds ? » (Source Les Echos - Fidroit)

Le droit de propriété existe aussi pour les personnes mineures.

Sauf qu’ils ne peuvent gérer seuls leur épargne.

Quelles précautions prendre pour éviter litiges et mauvaises surprises ?

Quel que soit leur âge, (2, 6 ou 17 ans), l’argent mis de côté par des parents ou des grands-parents sur des produits d’épargne ouverts au nom d’enfants mineurs, est leur propriété.

Dans l’attente de leur majorité ou de leur émancipation, ceux sont les parents en qualité de tuteurs légaux qui le gèrent en leur nom.

1) Avant et après 16 ans

Jusqu’aux 16 ans de l’enfant, le ou les tuteurs légaux disposent d’un droit de jouissance légale sur ses biens.

Concrètement, ils peuvent percevoir et conserver tous les revenus générés par son patrimoine financier (intérêts, dividendes…) sans pour autant avoir de comptes à rendre sur l’usage qu’ils font du surplus de cet argent, abstraction faite des dépenses liées à son éducation ou à son entretien.

A partir de 16 ans, les tuteurs légaux peuvent continuer à le faire mais sont tenus de justifier l’’utilisation de ces fonds.

Quant au capital, ils ne peuvent y toucher.

2) Quid en cas de séparation des tuteurs légaux (ex mariés, pacsés, concubins) ?

Quelle que soit leur situation matrimoniale, les parents exercent conjointement l’autorité parentale sur leur enfant de moins de 18 ans.

Or, en cas de difficultés de l’un des parents, celui-ci peut décider d’effectuer des retraits sur le compte du mineur sans en informer l’autre et sans que, mis devant le fait accompli, l’autre parent ne dispose de recours pour réclamer sa restitution immédiate.

Des garde-fous existent cependant.

Dans le cas de décisions graves entraînant une modification importante du patrimoine du mineur ou une baisse significative de sa valeur, la signature conjointe des parents est obligatoire.

C’est le cas par exemple, pour céder un bien appartenant au mineur, pour clôturer un compte bancaire ou demander la mise à disposition d’une carte bancaire liée aux comptes du mineur.

3) Si vous êtes grand-parent

Aucune Loi ne vous permet de priver vos enfants et/ou leurs conjoints respectifs de leur droit de jouissance légale sur le patrimoine de leur descendance.

Seule exception : effectuer un don manuel ou don familial avec déclaration à l’administration fiscale.

En accompagnant ce don de la rédaction d’un « pacte adjoint » (notarié ou non), les grands-parents ont la possibilité de déléguer l’administration des fonds donnés à un tiers autre que les représentants légaux du petit-fils ou de la petite-fille.

Une solution d’autant plus adaptée que cette délégation de pouvoir perdure jusqu’à la majorité de l’enfant.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information Décembre 2020 - « Êtes-vous bénéficiaire d’un ou de contrats d’assurance vie ? » (Source Les Echos - Fidroit)

Chaque contrat d’assurance vie comporte un élément essentiel, la désignation de la ou des personne(s) physique(s) qui percevra l’épargne disponible au décès du souscripteur. Standard, à options, par parts inégales…, cette clause bénéficiaire rend héritier ou héritière des bénéficiaires qui ne sont peut-être pas au courant.

1) S’assurer de sa qualité de bénéficiaire

Si vous en avez été déjà informé, vous pouvez passer au § suivant. Cependant, chaque personne a la possibilité de savoir si oui ou non elle est bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie, en interrogeant l’AGIRA, structure qui regroupe tous les assureurs du marché français.

Pour cela, il faut vous munir de l’acte de décès du souscripteur du contrat (à la mairie du dernier domicile du défunt ou de son lieu de décès) et patienter 30 jours maximum pour avoir la réponse.

A titre indicatif, les assureurs ont pour obligation d’identifier les souscripteurs décédés par tous moyens et de rechercher les bénéficiaires, en ayant recours à un généalogiste si besoin.

Dans la même logique, les notaires en charge d’une succession doivent interroger le FCDV (Fichier Central des Dernières Volontés) au cas où la clause aurait été formulée par testament mais ils ont aussi accès aux bénéficiaires qui figurent obligatoirement dans le fichier des contrats d’assurance vie (FICOVIE).

2) Réunir les justificatifs nécessaires

Selon le libellé de la clause (par la désignation explicite (nom, prénom…) ou le statut (conjoint, enfants…) du bénéficiaire), l’assureur a besoin de certains justificatifs : pièce d’identité, livret de famille, acte de notoriété ou de dévolution successorale, testament…

Une astuce : si vous anticipez un rebond des marchés, vous pouvez ne pas envoyer les pièces nécessaires tout de suite et ainsi profiter d’une revalorisation des capitaux, si bien sûr, les actifs ne sont pas à 100% « sécurisés ».

3) S’acquitter des formalités fiscales

Si la transmission d’un capital via l’assurance vie a lieu « hors succession », tout dépend de la date de souscription du contrat (avant ou après le 20/11/1991), de l’âge du souscripteur lors de ses versements (avant ou après 70 ans), des montants transmis (> ou non à 152 500€) et de sa propre qualité de bénéficiaire (conjoint exonéré à 100% ou pas).

Un défaut de déclaration, une sous-évaluation ou une omission exposent à des sanctions fiscales car l’administration peut croiser les informations déclarées par les bénéficiaires d’une part, et celles transmises par les assureurs.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.