Lettre d'information Février 2021 - « Comment se prémunir du risque de loyer impayé ? » (Source Les Echos - Fidroit)

L’un des moyens incontournables pour constituer son patrimoine est d’investir dans l’immobilier. Cependant, toutes les études de rendement et donc d’enrichissement ne tiennent pas si le locataire ne paie plus.

Si la première question à se poser est toujours la présence de la demande locative inhérente à l’endroit où l’on investit, des clés existent pour se prémunir des loyers impayés.

1) La Garantie de Loyers Impayés (GLI)

Souscrite auprès d’une Compagnie d’Assurances, la GLI doit, en cas de sinistre, indemniser le bailleur dès le premier impayé. Les professionnels de l’immobilier (réseaux immobiliers, administrateurs de biens, syndics, promoteurs) en proposent tous pour un coût évoluant entre 2% et 3% du montant du loyer.

Le particulier que vous êtes peut également interroger directement son assureur mais il faut être attentif aux conditions du contrat en matière de franchise, de nature du sinistre, de montant et de durée d’indemnisation.

Il faut aussi que la Compagnie n’exige pas des conditions qui vous bloqueraient dans votre choix de locataire, comme le fait que l’occupant soit en CDI ou ait achevé sa période d’essai.

Si le locataire est déjà dans les lieux, il faudra apporter la preuve que celui-ci est à jour de ses loyers et n’a pas d’impayés depuis au moins les 6 derniers mois.

A titre de rappel, le coût supporté par le bailleur est déductible des revenus fonciers.

2) La caution personnelle

Pratiquée depuis l’origine, cette solution consiste à demander au futur locataire de présenter l’engagement d’une tierce personne de payer le loyer « à 1ère demande » du propriétaire en cas de défaut du locataire.

Il est prudent alors de s’intéresser à la solidité financière du garant et cette solution présente plusieurs avantages : la simplicité, la gratuité et l’impossibilité pour le propriétaire de cumuler cette caution avec une GLI (sauf si le locataire est apprenti ou étudiant).

3) La garantie Visale

Proposée par les pouvoirs publics via « Action Logement », cette garantie présente l’avantage d’être gratuite et souscrite par les deux parties lors de la signature du bail.

Elle s’adresse aux locataires âgés de 18 à 30 ans quelle que soit leur situation, aux salariés de plus de 30 ans à condition d’entrer dans le logement moins de 6 mois après le début de leur contrat (CDD, CDI…) ou de leur mutation, et aux titulaires d’un « bail mobilité ».

La garantie couvre le règlement des loyers impayés pendant 36 mois maximum dans la limite d’un loyer de 1 500€ (charges comprises) en Ile de France et de 1 200€ dans le reste du territoire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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