Lettre d'information mai 2021 Investir dans l’ancien avec des travaux : deux dispositifs fiscaux qui peuvent « faire pencher la balance » Sources Les Echos et Gestion de Fortune

Jusqu’au 31/12/2022, le régime fiscal avantageux de droit commun du déficit foncier est en concurrence avec le dispositif Denormandie. Le choix va dépendre de plusieurs paramètres dont deux majeurs : le poids des travaux par rapport au coût d’acquisition et le niveau d’imposition de l’investisseur.

1) La localisation : pour le Denormandie, le bien doit se situer dans une ville signataire de la convention « Action coeur de ville » ou engagée dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Il s’agit majoritairement de villes moyennes, périurbaines et/ou rurales dont le centre-ville a perdu de son attractivité, qui souhaitent faire revenir des habitants dans des locations rénovées à loyers plafonnés. A contrario, le régime du déficit foncier peut se situer partout sur le territoire.

2) Les travaux : les travaux éligibles au Denormandie sont précis : économies d’énergie (isolation des combles, changement de chaudière), augmentation de la surface habitable (modernisation, assainissement ou aménagements des surfaces habitables ou annexes combles ou sous-sol). La quote-part des travaux à engager doit être au moins égale à 25% du coût total de l’opération et, après achèvement des travaux, la performance énergétique doit être meilleure. A contrario, la liste des travaux éligibles au régime du déficit foncier est très large (toutes réparations, entretien) mais inclut aussi la gestion locative, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.

3) La location : en Denormandie, la location doit être nue pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire sous condition de ressources, avec un plafond de loyer imposé par l’Etat selon la zone géographique. A contrario, pour le déficit foncier, la location est fixée à 3 ans minimum, plus précisément jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est pratiquée. Au-delà, le propriétaire peut changer de type de location, en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ou pas. Le loyer pratiqué est libre (sauf encadrement comme à Paris ou Lille).

4) La fiscalité : le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12%, 18% et 21% du coût d’acquisition, respectivement étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L’investissement annuel est plafonné à 300 000€ et entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10 000€. A contrario, le déficit foncier s’apparente à une déduction d’impôt (et non une réduction d’impôt), reportable sur 10 ans, et dont les dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent d’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700€ chaque année, soit un gain d’impôt maximum de 4 815€ pour une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 45% (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

5) Le profil d’investisseur : le Denormandie est plus adapté au primo-investisseur dont le niveau d’imposition ne doit pas être élevé. A contrario, le déficit foncier convient davantage à un contribuable fortement imposé à la tête d’un patrimoine immobilier déjà important.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.