Lettre d'information Avril 2021 - Trois placements de diversification à fort potentiel et... sur longue durée Sources diverses

1) La nue-propriété

Concernant principalement l’immobilier neuf, l’investisseur particulier acquiert la Nue-Propriété d’un bien immeuble, l’Usufruit étant temporairement détenu par un bailleur social. De cet « accord » passé à deux sur une durée de 15 à 18 ans selon les opérations, le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote de 35 à 50%. Cette dernière résulte de l’absence de jouissance du bien et de l’absence de revenus tout au long de cette période. Pendant 15 à 18 ans, l’investisseur ne paye aucune charge, aucun travaux de copropriété, ni les impôts locaux qui incombent à l’usufruitier. Pas non plus de soucis liés à la gestion locative du bien. La fiscalité de l’opération est donc neutre pour l’investisseur : pas de revenus fonciers taxables, pas d’Impôt sur le Revenu, pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). De plus, si vous acquérez la Nue-Propriété au moyen d’un prêt, les intérêts de ce dernier seront déductibles de vos revenus fonciers. Au bout des 15 à 18 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucun frottement fiscal, ni aucun coût particulier.

2) La Société de Libre participation (SLP)

Placement haut de gamme, il s’agit de rassembler un cercle restreint d’investisseurs avertis (souvent moins de 10 personnes) capables de mettre sur la table au moins 100 000€. Une Société en commandite simple est créée dont les apporteurs de capital sont les associés commanditaires et une société de gestion, l’associé commandité. Aucun rendement n’est garanti mais la SLP permet à des investisseurs d’exercer un rôle actif dans le choix de projets d’investissements. Exemple : achat d’un immeuble de logements à restructurer, acquisition de 40 000m² de bureaux en Ile de France ou d’un hôtel, assortis de taux de rendement interne de 15 ou 20%.

3) La tontine

Créée en 1653 par le banquier italien Lorenzo Tonti, « la tontine est une association collective d’épargne viagère qui permet à son souscripteur de jouer au mieux des quatre dimensions indissociables de la gestion de patrimoine que sont le financier, le fiscal, le juridique et la prévoyance. » L’assureur quasi-exclusif en France est le groupe « Le Conservateur » qui lance chaque année une nouvelle association tontinière pour une durée de 25 ans, échéance sans sortie anticipée envisageable, au terme de laquelle elle est dissoute et son actif (cotisations plus fruits de la gestion) est alors intégralement réparti entre ses adhérents, sachant que si l’un décède pendant la période, ses versements alimentent le pot commun. Les gains générés bénéficient du régime fiscal de l’assurance vie (7,5% au-delà de 8 ans ou 12,8% après abattement de 4 600€ ou 9 200€ pour un couple), et si vous avez contracté une temporaire décès avant 70 ans, le capital reversé aux bénéficiaires désignés bénéficie également du régime successoral dérogatoire de l’assurance vie (20% après abattement de 152 500€ par bénéficiaire et 31,25% au-delà).

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.