Lettre d'information mai 2024

Impôts : êtes-vous concerné par la nouvelle déclaration des biens immobiliers en 2024 ?

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires doivent, pour chacun des locaux qu'ils possèdent, indiquer à l'administration fiscale, avant le 1er juillet, à quel titre ils l'occupent (habitation principale ou secondaire) et, quand ils ne l'occupent pas eux-mêmes, l'identité des occupants. Cette nouvelle formalité est liée à la réforme de la taxe d'habitation, totalement supprimée pour tous les propriétaires de résidence principale à la fin 2023 mais maintenue pour les résidences secondaires et sur les locaux vacants.

1. Dans quels cas doit-on déclarer ?
C'est la situation au 1er janvier 2024 qui doit être renseignée.

- Un changement de locataire
En cas de nouveau locataire, ou de mise en location de son logement, le propriétaire doit le signaler.

- Vous avez acheté ou vendu un bien immobilier
Les personnes qui ont signé l'acte de vente de leur logement à partir du 2 janvier dernier doivent déclarer qu'elles étaient propriétaires occupantes, en précisant la date à laquelle elles ont quitté les lieux. Idem pour les propriétaires bailleurs, qui doivent indiquer la date à laquelle le locataire est parti.

- Le bien est sous promesse de vente
Si la transaction est toujours en cours au 1er janvier, le vendeur doit déclarer l'occupation du bien immobilier car la transaction n'est pas réputée définitive.

2. Lors d'une succession, qui doit déclarer ?
Si le propriétaire est décédé avant de remplir sa déclaration, l'un des héritiers, alors propriétaires - éventuellement indivis - des biens de la succession, doit s'en charger. Attention : si plusieurs déclarations sont déposées par les indivisaires, seule la dernière est prise en compte.

3. Quid des biens logés dans une SCI ?
Les sociétés civiles immobilières (SCI), doivent créer leur propre espace professionnel et déclarer les personnes physiques qui occupent le logement. Pour le démembrement de propriété, c'est à l'usufruitier de déclarer.

4. Comment déclarer ? Qui peut utiliser le formulaire papier ?
Soit dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, soit sous un formulaire papier mis à disposition des propriétaires n'ayant pas d'accès à Internet.

5. Superficie, nombre de pièces… le descriptif des biens n'est plus d'actualité : faut-il rectifier ?
Sauf à être en mesure de prouver une erreur manifeste, il est déconseillé de demander une rectification.

6. L'administration a été indulgente en 2023. Quid pour 2024 ?
En cas de non-déclaration, les propriétaires encourent en principe une amende de 150 euros par lot fiscal. Rappelons qu'à compter de 2024 « la déclaration devra être effectuée uniquement en cas de changement de la situation d'occupation. »

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information avril 2024

La garantie destinée à protéger les acquéreurs immobiliers contre le risque de moins-value : bonne ou mauvaise idée ?

A quoi servent les garanties revente immobilière ?

Souscrite au moment d'un achat immobilier, cette garantie sert à indemniser le propriétaire d'un bien qui le revendrait à un prix inférieur au coût d'acquisition.
Attention :
* pour que la garantie s'exerce, il faut que la revente soit liée à un aléa.
Exemples de différentes compagnies : la garantie peut couvrir une résidence principale en cas de vente forcée provoquée par le décès du propriétaire, son invalidité accidentelle, le divorce, la rupture du PACS, une naissance multiple, la mutation professionnelle dans un périmètre de 100 kilomètres, le licenciement ou la liquidation judiciaire de son entreprise.
Concernant un investissement locatif, l’indemnisation peut n’intervenir qu’en cas de mutation professionnelle ou à de grossesse multiple.
Pour les résidences secondaires, une cause extérieure pouvant provoquer une perte de valeur du bien, comme la construction d'une bretelle d'autoroute, d'une ligne de chemin de fer, d'éoliennes ou encore d'un cimetière est intégrée, sachant qu’il faut ne pas en avoir eu connaissance lors de l'achat du bien.
* la durée est fixée à la signature du contrat, généralement de 5 à 9 ans.

A combien s'élève l'indemnisation et pour quel prix ?

Exemples : prise en charge jusqu'à 20 % de la valeur du bien (incluant les frais de notaire, d'agences, de garantie et une partie des travaux effectués s'ils étaient indiqués dans l'acte notarié) et dans la limite également d'un plafond forfaitaire. Pour 495€, le plafond de l'indemnisation est de 30.000€, pour 625€, il passe à 50.000€. Il s'agit d'une prime unique, versée à la signature du contrat.

Y a-t-il des critères pouvant faire perdre le bénéfice de l'assurance ?

Attention : Il peut y avoir des restrictions importantes comme, entre autres, ne pas avoir refusé une vente au prix normal du marché, des critères d'âge en cas de licenciement après 55 ans, et pour les dirigeants d'entreprise, une revente du bien suite à la liquidation judiciaire de sa société ou au licenciement de son conjoint salarié de l’entreprise. Autre exemple : un temps imparti imposé entre le fait générateur et la conclusion de la vente.

Comment souscrire une garantie revente ?

Peu d'assureurs en proposent et elles ne peuvent pas être souscrites directement par les acheteurs. Seuls des agents immobiliers ou promoteurs les proposent aux personnes achetant un bien par leur intermédiaire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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Lettre d'information mars 2024

Crédit immobilier : comment la fin du questionnaire de santé peut se retourner contre les emprunteurs

Depuis le 1er juin 2022, l'entrée en vigueur de la Loi dite « Lemoine », outre la possibilité de changer à tout moment d'assurance-emprunteur, supprime également le questionnaire médical dès lors que le montant du prêt assuré par emprunteur est inférieur ou égal à 200.000 euros et si la fin de remboursement intervient avant les 60 ans de l'emprunteur.

Un rapport demandé au Comité consultatif du secteur financier (CCSF) à réaliser au plus tard deux ans après la promulgation de la loi, devra tenir compte :

* des hausses de tarifs de 15 % à 20 %
Selon le pôle assurance de Cafpi, ces hausses sont dues aux motifs :
• de ne pas pouvoir identifier les risques des personnes,
• d’annuler la prise en charge des pathologies antérieures à l'adhésion - Exemple : si la personne est déjà en arrêt de travail, elle ne peut pas être couverte par le contrat souscrit, des conséquences liées à cet arrêt de travail.
Semble-t-il, l'ACPR a bien identifié des clauses problématiques qui excluaient clairement les suites et conséquences des pathologies antérieures mais le régulateur a refusé de commenter cette information.

*La fin du sur-mesure et des difficultés pour les personnes ayant des risques aggravés de santé comme les diabétiques

Des ajustements envisagés
En pratique, les assureurs peuvent s'appuyer sur d'autres indicateurs, non purement médicaux, pour essayer d'évaluer la probabilité qu'un emprunteur rencontre des soucis de santé invalidants.
Illustration : un couple de clients - une fonctionnaire et un ingénieur du son - se sont heurtés lors de la souscription d'une assurance-emprunteur à une exclusion de la garantie ITT (arrêt de travail) pour Monsieur. On peut penser que l'assureur a jugé que, par son travail, il allait porter des choses lourdes et donc potentiellement avoir des problèmes de dos entraînant des arrêts de travail…
Dans ce contexte, attendons du CCSF qui en a le mandat, la possibilité de proposer des ajustements sur les conditions d'application de la suppression du questionnaire médical.

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