Lettre d'information février 2024

Ces 3 catégories de copropriétaires pouvant échapper à la Loi sur la rénovation énergétique

Le législateur a prévu des exemptions à l'obligation d'effectuer les travaux de rénovation énergétique issue de la loi climat et résilience d'août 2021.

1. Les logements en copropriété : peuvent être exemptés de travaux, si le bailleur justifie, que, malgré les diligences nécessaires effectuées auprès du syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux relevant des parties communes et dans son logement, il n'a pu parvenir au niveau de performance énergétique minimal requis. La copropriété est en effet souveraine dans ses décisions et peut faire obstacle à ces travaux.

2. Les immeubles soumis à des contraintes architecturales : le bailleur peut aussi s'opposer à la réalisation de travaux nécessaires si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales l'empêchant de parvenir à la performance énergétique requise. « Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 insère - à compter du 1er janvier 2025 - un article 3 ter au sein du décret du 30 janvier 2002 précisant quels sont les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales. »
Les bailleurs concernés seront exonérés si :
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement font « courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments ». Ce risque doit être « attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art »,
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui entraînent « des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction », ont fait l'objet d'un refus d'une autorité administrative.
Attention, le bailleur devra produire les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. Le juge peut notamment surseoir à statuer, dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.

3. Des travaux trop coûteux : il s’agit de l'hypothèse dans laquelle le coût des travaux en vue d'atteindre la performance énergétique requise est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, en l’occurrence si les travaux de rénovation dépassent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier.
Dans tous les cas, pour bénéficier de ces exceptions, le bailleur devra s'appuyer sur des experts pour étayer sa demande.

Attention si dans les situations précitées, le juge ne peut pas ordonner des travaux, il pourra imposer une baisse de loyer et accorder une indemnisation du locataire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information janvier 2024

3 solutions « alternatives »
pour acheter sans prêt bancaire

Source « Fidroit » / « Les Echos »

1. Acheter en viager
Le viager revient sur le devant de la scène avec des versions améliorées (vente en nue-propriété, en démembrement temporaire). Par le passé, la vente en viager immobilier ciblait exclusivement les personnes sans enfants. Or cette formule s'avère aussi adaptée à ceux qui ont des héritiers et qui souhaitent utiliser le montant encaissé pour faire des donations, d'autant que les frais de notaires sont réduits par rapport à une vente immobilière classique.
Rappelons néanmoins que pour les acheteurs, l'inconvénient principal reste de ne pas pouvoir profiter immédiatement de l'acquisition du bien dans la très grande majorité des cas.

2. Recourir au « nouveau » crédit lombard
Jusque-là apanage de la clientèle fortunée des banques privées, la vieille technique du crédit lombard - héritée du Moyen-Age - est désormais à portée de clic. Ce prêt patrimonial qui repose sur la garantie d'actifs financiers (assurance-vie, livrets, etc.) a été remis au goût du jour par la réforme du droit des sûretés. Depuis le 1er janvier 2022, elle autorise la signature électronique pour les contrats de nantissement ouvrant ainsi la voie aux plateformes numériques.
Une brèche juridique dans laquelle s'est engouffrée la fintech Pledger qui propose d'emprunter jusqu'à 200.000 € pour une durée maximale de 15 ans à un taux d'environ 5 % qui peut sembler dissuasif mais peut aussi constituer une alternative pour les acheteurs immobiliers qui ont un peu d'épargne et qui veulent réaliser un investissement locatif par exemple. La société concurrence aussi le crédit à la consommation dont les taux demeurent encore supérieurs.
Attention toutefois : si l'épargne vous appartient toujours tout au long du crédit, vous ne pourrez pas y effectuer de rachat tant que le prêt n'a pas été remboursé. En outre, votre épargne doit valoir au moins deux fois le montant restant dû à la banque. Au-delà Il est toujours possible d'effectuer des rachats.
(Pledger a trois partenaires bancaires : BNP Paribas Personal Finance, Santander, et Monabanq)

3. Co-investir avec une fintech
La start-up Virgil met à la disposition du candidat un capital immobilier pouvant aller jusqu’à 100 000€ et représentant maximum 20 % de la valeur du bien. En échange de ce capital immobilier, Virgil devient copropriétaire du bien de la personne à concurrence d’une quote-part spécifique supérieure à son apport.
Au bout de 10 ans, cette part devra être rachetée par le propriétaire.
Dans le cas d’une revente, Virgil pourra récupérer cette part. Virgil vous aide à concevoir votre plan de financement avec des simulations crédibles et à trouver la meilleure offre de prêt.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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Lettre d'information décembre 2023

Des avantages fiscaux à connaître sans modération

Source « Fidroit » / « Les Echos »

• L’avantage fiscal appliqué aux versements aux associations a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2026 et permet notamment une réduction d'impôt de 75% pour les versements inférieurs à 1000 euros en faveur des associations aidant les personnes en difficulté.

• Certaines communes proposent une exonération ou un abattement de moitié de la Taxe Foncière sur preuve d'une rénovation énergétique. Paris rejoint les 453 communes qui ont mis en place cet avantage lors du Grenelle de l’environnement en 2007. Malgré son ancienneté, ce dispositif reste peu connu et n'a bénéficié qu'à « 10 185 locaux » en 2022 selon la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP).

  Malheureusement aucune liste officielle répertoriant la totalité des villes proposant ces aides n’est publiée car la DGFIP ne communique que le nombre de communes concernées et affirme qu'il « appartient aux collectivités de communiquer sur ces dispositifs ».

  Pour votre information :

• seul le site impots.gouv.fr permet de savoir au cas par cas si votre commune de résidence propose cet abattement

• vérification faite, il faudra ensuite vous assurer que le logement et les rénovations entreprises sont éligibles :

  ✓ Pour obtenir une exonération ou un abattement de 50 % de la Taxe Foncière pendant 3 ans, les biens doivent avoir été construits avant le 1er janvier 1989. Si le bâtiment a été construit postérieurement, l'abattement ne sera consenti que pour 2 ans.

  ✓ Enfin, un minimum de 10 000€ (TTC) de travaux de rénovation doit avoir été réalisé l'année précédant la demande.

  ✓ Cependant, il est possible de demander cette exonération jusqu'à 3 ans après le début des travaux avec un minimum de 15 000€ de rénovation, soit 5 000€ de travaux par an minimum. Les travaux éligibles sont les mêmes que ceux de MaPrimeRénov (isolation, chauffage, fenêtres, etc.). Quand bien même une partie des travaux seraient financés par cette prime de l'Etat, l'exonération fiscale reste valable. L'aide est également cumulable aux primes « CEE » (Clés En Mains) et à l'éco-prêt à taux zéro.

D’après la société Effy, 1er cabinet spécialiste de la rénovation énergétique créé en 2008, que je cite : « en moyenne le gain serait de 1.275 € sur 3 ans et il suffit de remplir un tableau récapitulatif des travaux, avec les montants engagés, de retourner une facture acquittée au service des impôts et l'exonération est alors automatique, sous réserve d'être validée ».

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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