Lettre d'information Septembre 2016 "La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : liquide or not liquide ?"

En économie, la liquidité d’un investissement ou d’un placement est la capacité pour son
détenteur de le transformer en monnaie sans effet majeur sur son prix. En d’autres termes, c’est
la possibilité de le vendre à son prix sans le brader ou de l’acheter, toujours à son prix, sans le surpayer.
Cette notion est inséparable de celle de fluidité. Les tensions en matière de liquidité apparaissent
généralement en période de crise, lorsque l’offre est supérieure à la demande. Il est alors dit que le
vendeur ne trouve pas de contrepartie.

En France, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour finalité l’achat de manière
mutualisée de biens immobiliers en vue d’en tirer des loyers qui seront versés sous forme de dividendes
aux porteurs de parts desdites SCPI, appelés associés.
L’achat de parts de SCPI équivaut donc à un investissement immobilier, c’est-à-dire à un
investissement sur le long terme. Aussi, les parts de SCPI ne s’achètent pas pour quelques mois mais
sur plusieurs années, au moins 8 ans, et le plus souvent 10 ans voire au-delà. Pour mémoire, un
investissement est considéré à court terme lorsque sa durée souhaitable de détention est inférieure à 2
ans. Il est considéré à moyen terme lorsque celle-ci est comprise entre 2 et 8 ans. Enfin, il est considéré à
long terme à compter d’une durée de détention souhaitable supérieure à 8 ans.

Investir en SCPI, et cette recommandation est rappelée par tous les gestionnaires, revient donc à investir
sur du long terme. Il n’est pas possible de spéculer sur des parts de SCPI puisque ce ne sont en
aucun cas des actions. Le court termisme ne répond pas à la philosophie de ce placement, notamment
en raison des frais de souscription supérieurs à ceux de transaction nécessaires à l’achat d’une action. Il
ne faut pas perdre de vue le fait que tout investissement immobilier, quelle que soit sa forme, supporte
des frais qu’il importe d’amortir sur la durée.

S’agissant d’un investissement en SCPI, la recherche de plus-values est accessoire à celle de
perception de revenus. En effet, la majeure partie des SCPI sont dites de rendement. Leur finalité est
de produire des fruits, à savoir générer des loyers qui seront reversés aux associés. La plus-value avant
impôt représente la différence entre le prix de vente net des parts et leur prix d’achat.

Les associés sont, dans la plupart des cas, des personnes à la recherche de revenus complémentaires,
notamment en vue de compléter leurs pensions de retraite actuelle ou future. Les parts de SCPI sont très
souvent gardées sur des périodes très longues et, le cas échéant, transmises aux descendants.

La demande croissante pour ce type de placement fait que le risque de liquidité est réduit à sa portion
congrue. Pour preuve, au 31 décembre 2015, le taux de rotation qui mesure la vitesse de circulation des
parts de SCPI et qui est le rapport entre le total des transactions sur le marché secondaire et la
capitalisation des SCPI, était inférieur à 2 % (1,99 %).

Depuis l’an 2000, il n’a d’ailleurs jamais dépassé 2,45 %. En outre, contrairement à un investissement
immobilier en direct, il est possible de vendre seulement une partie de son portefeuille en cédant un
nombre de parts fonction de son besoin exact de liquidités.

Pour les SCPI à capital variable, la liquidation des parts n’ayant pas été compensées par une souscription -
appelée techniquement retraits non-compensés - est aussi très faible. Rappelons que ces cessions
diminuent le capital de la SCPI. Les retraits non compensés représentaient un encours de 15,05 millions
d’euros à fin 2015, à comparer avec un montant brut de souscriptions de 4 968 millions d’euros (330 fois
plus) et 678 millions d’euros de transactions sur le marché secondaire (45 fois plus).

Si l’on raisonne en nombre de parts, celles en attente de cession, c’est-à-dire celles ayant fait l’objet d’un
ordre de vente, mais dont la transaction n’a pas encore eu lieu faute d’acheteur au prix demandé ou de
possibilité de retrait, représentaient 0,23 % du nombre de celles en circulation au 31 décembre 2015. Le
marché est donc fluide à 99,77 %.

Au-delà de la liquidité des parts de SCPI qui vient d’être démontrée, il est nécessaire de disposer d’une
analyse précise de son patrimoine et de bien définir ses objectifs avant d’investir sur ce support. Il est
aussi fondamental de bien choisir parmi les 171 SCPI du marché. En l’espèce, le recours à un
professionnel est recommandé.

Source « Gestion de fortune » 07/2016

Note: Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.