30 000 € de travaux dans un appartement loué, et une question qui revient à chaque fois : combien d’impôt cela fait-il vraiment économiser, et quand ? Le déficit foncier est l’un des rares mécanismes qui permettent de déduire des travaux de son revenu global. C’est aussi l’un des plus mal calculés, parce qu’il obéit à un ordre d’imputation précis et que l’économie n’est pas la même selon l’endroit où le déficit s’impute.
La loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu’à fin 2027 le plafond doublé de 21 400 € pour la rénovation énergétique. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a, elle, laissé les revenus fonciers à 17,2 % de prélèvements sociaux, quand la location meublée passe à 18,6 %. Cet article explique les règles en vigueur, déroule un calcul complet et montre un point que peu de guides abordent : le plafond doublé accélère l’économie d’impôt, mais n’augmente pas toujours son total.
En bref
- Un déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou de 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu’au 31 décembre 2027.
- La part issue des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers, et l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Imputé sur le revenu global, le déficit économise l’impôt au taux marginal seulement ; imputé sur des loyers futurs, il économise aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de reprise.
Le déficit foncier, en une phrase
Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés dans l’année. Il suppose le régime réel d’imposition des revenus fonciers : obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, sur option en dessous. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % ne peut jamais créer de déficit. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans.
Le mécanisme ne concerne que la location nue. En location meublée, les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux, avec l’amortissement du bien : le comparatif est détaillé dans notre article LMNP ou location nue.
Plafonds 2026 : 10 700 € ou 21 400 €
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond passe à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G du diagnostic de performance énergétique pour atteindre A, B, C ou D.
| Règle | Montant ou durée en 2026 |
|---|---|
| Plafond d’imputation sur le revenu global | 10 700 € par an |
| Plafond rénovation énergétique (E, F, G vers A à D) | 21 400 € par an, dépenses payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 |
| Intérêts d’emprunt | Imputables sur les seuls revenus fonciers |
| Report de l’excédent | Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
| Obligation de location | Jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation |
| Prélèvements sociaux sur revenus fonciers | 17,2 % |
Le plafond de 21 400 € a été prolongé de deux ans par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Le nouveau classement énergétique doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, faute de quoi l’avantage est repris. Plusieurs guides en ligne annoncent encore une fin au 31 décembre 2025 : ce n’est plus exact.
Quels travaux sont déductibles
Pour un logement d’habitation, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles. Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne le sont pas.
- Déductibles : réfection de toiture à l’identique, remplacement des menuiseries, isolation, changement de chauffage, mise aux normes électriques, rénovation d’une salle de bains, ravalement.
- Non déductibles : travaux qui modifient le gros œuvre de façon importante, qui équivalent à une reconstruction, ou qui augmentent le volume ou la surface habitable (extension, surélévation, aménagement de combles).
- Autres charges déductibles : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt.
La frontière entre amélioration et reconstruction est la source de contentieux la plus fréquente. Sur un bâti ancien, qu’il s’agisse d’une longère du Léon ou d’un immeuble du Vieux-Nice, un descriptif précis des travaux et des factures détaillées par poste évitent bien des difficultés en cas de contrôle.
Exemple chiffré : 30 000 € de travaux, taux marginal de 30 %
Prenons un contribuable au taux marginal d’imposition de 30 %. Son appartement loué nu rapporte 12 000 € de loyers par an. Cette année, il supporte 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 2 000 € d’autres charges et 30 000 € de travaux d’amélioration.
- Les loyers absorbent d’abord les intérêts : 12 000 € moins 3 000 € laissent 9 000 €. Les intérêts ne créent aucun déficit.
- Les autres charges créent le déficit : 9 000 € moins 32 000 € (travaux et charges) donnent un déficit de 23 000 €.
- Imputation sur le revenu global : 10 700 €, soit 3 210 € d’impôt sur le revenu en moins.
- Report : les 12 300 € restants s’imputeront sur les loyers des années suivantes. S’ils sont entièrement absorbés, ils économisent 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 5 805,60 €.
- Loyers de l’année non taxés : sans les travaux, le revenu foncier net aurait été de 7 000 €, taxé à 47,2 %, soit 3 304 € évités.
Au total, si le report est entièrement absorbé et à taux inchangés, les 30 000 € de travaux génèrent environ 12 320 € d’économie d’impôts et de prélèvements, étalée sur plusieurs années. Le coût net des travaux ressort donc autour de 17 680 € pour un bien remis en état.
Le plafond de 21 400 € : plus vite, mais pas toujours plus
Reprenons le même exemple avec des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de F à C, payés en 2026. Le plafond majoré s’applique alors automatiquement : 21 400 € s’imputent sur le revenu global.
| Poste | Plafond 10 700 € | Plafond 21 400 € |
|---|---|---|
| Imputé sur le revenu global (30 %) | 10 700 € : 3 210 € | 21 400 € : 6 420 € |
| Reporté sur loyers futurs (47,2 %) | 12 300 € : 5 805,60 € | 1 600 € : 755,20 € |
| Loyers de l’année non taxés | 3 304 € | 3 304 € |
| Économie totale | 12 319,60 € | 10 479,20 € |
Le plafond de 21 400 € accélère l’économie, mais la réduit d’environ 1 840 € dans ce cas, parce que chaque euro imputé sur le revenu global ne profite pas des 17,2 % de prélèvements sociaux. Les vrais leviers sont ailleurs : le calendrier et le montant des travaux, le niveau des loyers futurs qui absorberont le report, et la durée de détention du bien au regard de la règle des trois ans. Ce calcul est simplifié : il ignore notamment la CSG déductible.
Les conditions qui font perdre l’avantage
Le déficit foncier imputé sur le revenu global est définitivement acquis seulement si le logement reste loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. En cas de vente, de reprise pour habiter ou de passage en meublé avant cette date, l’administration reconstitue le revenu global des années concernées.
- Revente et plus-value : les travaux déduits en déficit foncier ne peuvent pas être ajoutés au prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Le forfait de 15 % pour travaux, applicable après cinq ans de détention, reste en revanche possible.
- Calendrier des passoires énergétiques : selon le calendrier en vigueur, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Pour un bien classé F, la fenêtre du plafond doublé, ouverte jusqu’à fin 2027, coïncide avec l’échéance d’interdiction.
- Le bon bien avant la bonne fiscalité : un déficit foncier ne rattrape pas un achat mal situé. Nos 5 critères pour choisir un bien locatif passent avant le calcul fiscal.
Finistère ou Côte d’Azur : deux terrains de jeu différents
Dans le Finistère, le parc ancien compte de nombreuses maisons et appartements aux performances énergétiques faibles, avec des prix d’acquisition qui laissent une marge pour des travaux lourds. Sur la Côte d’Azur, les prix d’entrée sont nettement plus élevés et le déficit foncier concerne surtout la rénovation d’appartements anciens loués à l’année, dans un contexte où la réglementation des meublés de tourisme s’est durcie. Notre comparatif des villes de Bretagne et de PACA aide à situer ces deux marchés.
Faire le calcul sur votre situation
Le déficit foncier n’a d’intérêt que rapporté à l’ensemble de votre situation : taux marginal, revenus fonciers existants, autres biens, projet de revente, transmission. Chez Arvor Patrimoine, nous réalisons ce calcul avec vous avant l’engagement des travaux, en lien avec votre expert-comptable si vous en avez un, que vous investissiez dans le Finistère ou dans les Alpes-Maritimes. Un premier échange ne vous engage à rien.
FAQ : déficit foncier
Quel est le montant maximum de déficit foncier déductible par an ?
10 700 € par an sur le revenu global, ou 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Au-delà, l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment imputer son déficit foncier ?
Le déficit se calcule sur la déclaration 2044 au régime réel. Les loyers absorbent d’abord les intérêts d’emprunt, puis les autres charges. La part issue des charges hors intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite du plafond, le reste se reporte sur les revenus fonciers futurs.
Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement loué nu : toiture, menuiseries, isolation, chauffage, électricité, sanitaires. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement en sont exclus.
Quelle est la durée du déficit foncier ?
La part non imputée sur le revenu global se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En contrepartie de l’imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté sur les revenus fonciers en 2026 ?
Non. La hausse de la CSG votée pour 2026, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur une partie des revenus du patrimoine et sur la location meublée, exclut les revenus fonciers de la location nue, qui restent à 17,2 %.
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’investissement. Les règles et plafonds cités sont ceux en vigueur au 18 septembre 2026 et peuvent évoluer en loi de finances. Les calculs sont simplifiés et donnés à titre d’illustration : leur application dépend de votre situation personnelle.