Les derniers chiffres publiés le 1er juillet 2025 (Les Échos, d’après SeLoger – Meilleurs Agents) indiquent un léger mieux sur les prix de l’immobilier ancien. Une bonne nouvelle, à manier avec prudence. À Saint‑Pol‑de‑Léon et plus largement en Bretagne, ce contexte ouvre néanmoins des fenêtres intéressantes pour les investisseurs qui structurent leur stratégie patrimoniale.
1) Ce que disent les données (juin 2025)
- +0,3 % en moyenne sur un mois pour les prix de l’ancien, après une longue phase de repli.
- Villes en regain : Strasbourg (+2,4 %), Marseille (+1,3 %), Paris (+1,0 %).
- Villes en repli/stagnation : Lille, Nantes, Montpellier…
- Délais de vente ≈ 70 jours en moyenne : marché encore sélectif.
2) Pourquoi la reprise reste fragile
- Crédits encore sélectifs : dossiers finement analysés par les banques.
- Marché très hétérogène (ville, quartier, rue).
- Pouvoir d’achat immobilier contraint par les taux et l’inflation passée.
- Allongement des délais : plus de négociation, prime aux biens bien positionnés.
3) Focus fiscal : une réforme en réflexion pour l’investissement locatif
Un rapport parlementaire (Cosson‑Daubresse) propose un nouveau cadre fiscal inspiré du LMNP pour relancer l’investissement locatif privé :
- Amortissement du bien sur 25 à 30 ans, réduisant la base imposable.
- Cadre plus lisible et incitatif pour les classes moyennes.
- Objectif : ≈ 90 000 logements remis sur le marché d’ici 2030.
4) Saisir les opportunités en 2025 : méthode en 5 axes
- Localisation : zones de tension locative (emplois, enseignement, mobilité). En Bretagne Nord : analyses locales (Saint‑Pol‑de‑Léon, Roscoff, Morlaix, Brest).
- Rentabilité nette : frais d’achat, travaux, charges, vacance, fiscalité foncière & sociale.
- Optimisation fiscale : nu vs meublé (LMNP), scénarios avec/sans réforme, articulation avec AV, PER, SCPI, PEA.
- Financement : capacité d’emprunt validée, durée adaptée au cash‑flow, clauses suspensives soignées.
- Due diligence : DPE, copropriété, fonds de travaux, fiscalité locale, projets urbains à 3–5 ans.
5) Notre accompagnement (Arvor Patrimoine)
- Étude de marché localisée (tension locative, loyer cible, vacance).
- Modélisations détaillées (rendement net, cash‑flow, TRI/IRR, stress tests).
- Optimisation fiscale (comparaison de régimes, what‑if avec/sans réforme).
- Stratégie patrimoniale globale (immobilier patrimonial + placements financiers).
Conclusion
Les signaux d’une stabilisation apparaissent, mais la reprise de l’immobilier ancien reste technique et contrastée. Une stratégie personnalisée, chiffrée et fiscalement optimisée est la meilleure façon d’exploiter les opportunités tout en maîtrisant le risque.
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