Le marché de l’immobilier ancien envoie, depuis le début de l’été 2025, des signaux contradictoires. D’un côté, les prix amorcent un léger rebond après une longue phase de correction. De l’autre, les conditions de financement restent sélectives et les délais de vente demeurent élevés. Cette reprise fragile ouvre pourtant de vraies opportunités pour l’investissement locatif, à condition de savoir où regarder et comment structurer sa stratégie. Dans cet article, vous trouverez une lecture précise des données de juin 2025, une analyse des leviers fiscaux en discussion, et une méthode concrète pour investir intelligemment, notamment en Bretagne Nord et en Finistère.
Immobilier ancien en 2025 : ce que révèlent les derniers chiffres
Les données publiées le 1er juillet 2025 par Les Échos, en partenariat avec SeLoger et Meilleurs Agents, dessinent un tableau nuancé. La tendance baissière qui caractérisait le marché depuis 2022 semble marquer une pause. Mais attention : une pause n’est pas une reprise franche.
Les chiffres clés de juin 2025
- +0,3 % en moyenne sur un mois pour les prix de l’immobilier ancien : un premier signal positif après une longue phase de repli.
- Strasbourg tire son épingle du jeu avec une hausse mensuelle de +2,4 %, suivie de Marseille (+1,3 %) et Paris (+1,0 %).
- Lille, Nantes, Montpellier restent en repli ou en stagnation, illustrant la forte hétérogénéité du marché.
- Les délais de vente s’établissent autour de 70 jours en moyenne, confirmant un marché encore sélectif où les acheteurs prennent le temps de négocier.
Ces données sont encourageantes, mais elles ne doivent pas masquer la réalité : la reprise est technique, localisée, et très dépendante de la qualité des biens mis en vente. Un bien mal positionné en termes de prix, d’état ou de performance énergétique continue de souffrir.
Un marché à deux vitesses selon les territoires
Ce que les moyennes nationales ne disent pas, c’est la profonde disparité entre les marchés locaux. En Bretagne, par exemple, certaines communes comme Brest ou Morlaix affichent une tension locative structurelle liée à l’emploi et à l’enseignement supérieur. D’autres secteurs, plus ruraux ou moins bien desservis, peinent à attirer des locataires solvables. C’est précisément pour cette raison qu’une analyse localisée est indispensable avant tout investissement. Pour comparer avec la dynamique en Île-de-France, notre article sur l’immobilier francilien en 2025 et ses timides signes de redressement offre un éclairage complémentaire utile.
Pourquoi la reprise de l’immobilier ancien reste fragile en 2025
Parler de reprise ne signifie pas que les obstacles ont disparu. Plusieurs facteurs structurels continuent de peser sur le marché et doivent être intégrés dans toute réflexion d’investissement sérieuse.
Des conditions de crédit toujours contraignantes
Les banques ont certes légèrement assoupli leurs critères depuis le pic de 2023, mais les dossiers restent finement analysés. Le taux d’endettement, la stabilité des revenus, l’apport personnel : chaque paramètre est scruté. Un investisseur locatif qui n’a pas préparé son dossier en amont risque de se voir refuser un financement, même pour un projet solide.
Un pouvoir d’achat immobilier encore contraint
L’inflation des années 2022-2024 a durablement érodé le pouvoir d’achat des ménages. Même si les taux d’intérêt ont légèrement reculé par rapport à leurs niveaux records, ils restent significativement au-dessus de ceux pratiqués avant 2022. Résultat : pour un même budget mensuel, la capacité d’emprunt est réduite, et les arbitrages entre achat et location restent complexes pour de nombreux ménages.
Un marché hétérogène qui exige de la rigueur
La valeur d’un bien immobilier peut varier du simple au double selon la rue, le quartier, l’étage ou le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette hétérogénéité est une réalité que les investisseurs expérimentés savent exploiter — et que les néophytes ignorent souvent à leurs dépens. La prime va désormais aux biens bien positionnés, bien rénovés, et conformes aux exigences énergétiques à venir.
- Les logements classés F ou G au DPE sont de plus en plus difficiles à louer et à vendre.
- Les biens avec des charges de copropriété élevées ou des travaux votés non provisionnés peuvent réserver de mauvaises surprises.
- Les projets urbains à 3-5 ans (transports, commerces, rénovation de quartier) peuvent faire varier significativement la valeur d’un bien.
Réforme fiscale de l’investissement locatif : ce que propose le rapport Cosson-Daubresse
Un rapport parlementaire récent, dit rapport Cosson-Daubresse, propose une refonte du cadre fiscal applicable à l’investissement locatif privé. L’objectif affiché est de relancer la mise sur le marché de logements, en s’inspirant du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Les grandes lignes de la proposition
- Amortissement du bien sur 25 à 30 ans, permettant de réduire significativement la base imposable des revenus fonciers.
- Un cadre fiscal plus lisible et plus incitatif, pensé notamment pour les classes moyennes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
- Un objectif ambitieux : remettre environ 90 000 logements sur le marché d’ici 2030, en incitant les propriétaires bailleurs à louer plutôt qu’à laisser leurs biens vacants.
Important : Au moment de la rédaction de cet article, ces mesures restent des propositions. Leur entrée en vigueur dépendra des arbitrages gouvernementaux et du calendrier législatif. Il serait imprudent de bâtir une stratégie uniquement sur ce scénario sans prévoir des alternatives.
Pour les investisseurs qui souhaitent d’ores et déjà explorer les stratégies de défiscalisation immobilière disponibles, notre guide sur l’investissement défiscalisé pour réduire l’impôt sans compromettre son patrimoine présente les leviers actuellement en vigueur.
Quel impact potentiel pour les investisseurs bretons ?
Si cette réforme venait à être adoptée, elle changerait profondément l’équation fiscale de l’investissement locatif en nu. Aujourd’hui, les revenus fonciers sont intégralement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut représenter une ponction de 30 à 62 % selon la tranche marginale du contribuable. Un mécanisme d’amortissement permettrait de lisser cette charge fiscale sur la durée, améliorant mécaniquement le cash-flow net de l’investisseur.
5 axes pour saisir les opportunités de l’immobilier locatif en 2025
Dans ce contexte de reprise fragile mais de vraies opportunités pour l’investissement locatif, la méthode fait toute la différence. Voici les cinq piliers d’une stratégie solide.
1. Choisir la bonne localisation
La localisation reste le critère n°1. Il faut privilégier les zones de tension locative, c’est-à-dire les secteurs où la demande de location excède l’offre disponible. En Bretagne Nord, cela concerne notamment :
- Brest : pôle universitaire et militaire, forte demande étudiante et familiale.
- Morlaix : ville en mutation, projets de développement économique, prix encore accessibles.
- Roscoff et Saint-Pol-de-Léon : marché plus étroit mais avec une demande saisonnière et résidentielle spécifique.
Une analyse fine de la tension locative locale, des loyers pratiqués et des projets d’aménagement à venir est indispensable avant toute décision.
2. Calculer la rentabilité nette réelle
La rentabilité brute (loyer annuel / prix d’achat) est un indicateur trompeur. Ce qui compte, c’est la rentabilité nette, après déduction de tous les frais :
- Frais d’acquisition (notaire, agence)
- Travaux de rénovation ou de mise aux normes
- Charges de copropriété non récupérables
- Taxe foncière
- Vacance locative estimée
- Fiscalité sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux
Un bien affiché à 7 % de rendement brut peut n’offrir que 3 à 4 % net une fois tous ces éléments intégrés. La modélisation précise est non négociable.
3. Optimiser la structure fiscale
Le choix entre location nue et location meublée (LMNP) est structurant. Le régime LMNP au réel permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi fortement la base imposable. Mais il n’est pas adapté à toutes les situations. D’autres structures méritent d’être envisagées, comme la SCI familiale, dont notre guide complet explique les avantages pour optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. L’articulation avec d’autres enveloppes patrimoniales — assurance-vie, PER, PEA — mérite également d’être étudiée pour maximiser l’efficacité globale de votre stratégie.
4. Sécuriser le financement
Un bon projet immobilier peut être fragilisé par un financement mal structuré. Plusieurs points de vigilance s’imposent :
- Valider sa capacité d’emprunt avant de signer un compromis.
- Choisir une durée de crédit adaptée au cash-flow cible (pas nécessairement la plus courte).
- Soigner les clauses suspensives pour se protéger en cas de refus bancaire.
- Comparer les offres de plusieurs établissements, y compris les courtiers spécialisés en investissement locatif.
5. Réaliser une due diligence complète
Avant de signer, vérifiez systématiquement :
- Le DPE et les travaux nécessaires pour atteindre les seuils réglementaires futurs.
- L’état financier de la copropriété et le niveau du fonds de travaux.
- La fiscalité locale (taxe foncière en forte hausse dans certaines communes).
- Les projets urbains à 3-5 ans susceptibles d’impacter la valeur du bien ou l’attractivité du quartier.
- Les risques naturels ou technologiques mentionnés dans l’état des risques.
Démembrement, SCI et autres stratégies avancées pour l’immobilier patrimonial
Au-delà de l’achat locatif classique, il existe des stratégies plus sophistiquées permettant de réduire significativement la pression fiscale tout en constituant un patrimoine solide. Le démembrement de propriété, par exemple, permet de dissocier l’usufruit de la nue-propriété, offrant des avantages fiscaux considérables à l’acquisition comme à la transmission. Notre article sur les 3 stratégies immobilières de démembrement qui réduisent fortement la fiscalité détaille ces mécanismes avec des exemples concrets.
Ces stratégies avancées ne s’improvisent pas. Elles nécessitent une analyse patrimoniale globale, tenant compte de votre situation fiscale actuelle, de vos objectifs à long terme, et des interactions avec vos autres actifs. C’est précisément ce que propose Arvor Patrimoine.
L’accompagnement Arvor Patrimoine : de l’analyse à la décision
Face à un marché aussi technique et contrasté, s’appuyer sur une expertise locale et pluridisciplinaire n’est pas un luxe — c’est une nécessité. Arvor Patrimoine accompagne les investisseurs en Finistère Nord et en Bretagne avec une approche structurée et personnalisée.
Ce que nous apportons concrètement
- Étude de marché localisée : tension locative, loyer cible, taux de vacance estimé par secteur.
- Modélisations financières détaillées : rendement net, cash-flow mensuel, TRI sur 10-20 ans, stress tests (hausse des taux, vacance prolongée, travaux imprévus).
- Optimisation fiscale : comparaison des régimes (nu, LMNP, SCI), scénarios avec et sans réforme, articulation avec vos autres enveloppes patrimoniales.
- Stratégie patrimoniale globale : immobilier, placements financiers, transmission — une vision d’ensemble cohérente. Pour en savoir plus sur la complémentarité entre assurance-vie, PEA et PER comme trio gagnant pour structurer son patrimoine, consultez notre guide dédié.
Notre ancrage territorial en Bretagne Nord — Saint-Pol-de-Léon, Roscoff, Morlaix, Brest — nous permet de vous apporter une connaissance fine des marchés locaux que les outils nationaux ne peuvent pas offrir.
Conclusion : une reprise fragile, mais de vraies opportunités pour l’investissement locatif en 2025
Les signaux de stabilisation de l’immobilier ancien sont réels. Mais cette reprise reste fragile, inégale selon les territoires, et exige une approche rigoureuse pour en tirer parti. Les investisseurs qui sauront analyser finement les marchés locaux, structurer leur financement, optimiser leur fiscalité et anticiper les évolutions réglementaires seront les mieux positionnés pour créer de la valeur durablement.
En Finistère Nord et plus largement en Bretagne, de vraies opportunités existent pour l’investissement locatif — à condition de ne pas agir à l’aveugle. Les données du marché, les évolutions fiscales en cours de discussion, et la connaissance du terrain local sont autant d’atouts que vous pouvez mobiliser avec le bon accompagnement.
Selon la Banque de France, les conditions de crédit devraient continuer à s’assouplir progressivement en 2025, ce qui devrait renforcer la dynamique d’investissement dans les mois à venir. C’est le bon moment pour préparer votre dossier.
Investisseur, bailleur ou simplement en réflexion sur un achat dans l’ancien en Bretagne ? Contactez Arvor Patrimoine pour un audit patrimonial complet et des simulations sur mesure. Notre équipe est à votre disposition pour transformer une opportunité de marché en décision éclairée et rentable.