Lettre d'information janvier 2024

3 solutions « alternatives »
pour acheter sans prêt bancaire

Source « Fidroit » / « Les Echos »

1. Acheter en viager
Le viager revient sur le devant de la scène avec des versions améliorées (vente en nue-propriété, en démembrement temporaire). Par le passé, la vente en viager immobilier ciblait exclusivement les personnes sans enfants. Or cette formule s'avère aussi adaptée à ceux qui ont des héritiers et qui souhaitent utiliser le montant encaissé pour faire des donations, d'autant que les frais de notaires sont réduits par rapport à une vente immobilière classique.
Rappelons néanmoins que pour les acheteurs, l'inconvénient principal reste de ne pas pouvoir profiter immédiatement de l'acquisition du bien dans la très grande majorité des cas.

2. Recourir au « nouveau » crédit lombard
Jusque-là apanage de la clientèle fortunée des banques privées, la vieille technique du crédit lombard - héritée du Moyen-Age - est désormais à portée de clic. Ce prêt patrimonial qui repose sur la garantie d'actifs financiers (assurance-vie, livrets, etc.) a été remis au goût du jour par la réforme du droit des sûretés. Depuis le 1er janvier 2022, elle autorise la signature électronique pour les contrats de nantissement ouvrant ainsi la voie aux plateformes numériques.
Une brèche juridique dans laquelle s'est engouffrée la fintech Pledger qui propose d'emprunter jusqu'à 200.000 € pour une durée maximale de 15 ans à un taux d'environ 5 % qui peut sembler dissuasif mais peut aussi constituer une alternative pour les acheteurs immobiliers qui ont un peu d'épargne et qui veulent réaliser un investissement locatif par exemple. La société concurrence aussi le crédit à la consommation dont les taux demeurent encore supérieurs.
Attention toutefois : si l'épargne vous appartient toujours tout au long du crédit, vous ne pourrez pas y effectuer de rachat tant que le prêt n'a pas été remboursé. En outre, votre épargne doit valoir au moins deux fois le montant restant dû à la banque. Au-delà Il est toujours possible d'effectuer des rachats.
(Pledger a trois partenaires bancaires : BNP Paribas Personal Finance, Santander, et Monabanq)

3. Co-investir avec une fintech
La start-up Virgil met à la disposition du candidat un capital immobilier pouvant aller jusqu’à 100 000€ et représentant maximum 20 % de la valeur du bien. En échange de ce capital immobilier, Virgil devient copropriétaire du bien de la personne à concurrence d’une quote-part spécifique supérieure à son apport.
Au bout de 10 ans, cette part devra être rachetée par le propriétaire.
Dans le cas d’une revente, Virgil pourra récupérer cette part. Virgil vous aide à concevoir votre plan de financement avec des simulations crédibles et à trouver la meilleure offre de prêt.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information décembre 2023

Des avantages fiscaux à connaître sans modération

Source « Fidroit » / « Les Echos »

• L’avantage fiscal appliqué aux versements aux associations a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2026 et permet notamment une réduction d'impôt de 75% pour les versements inférieurs à 1000 euros en faveur des associations aidant les personnes en difficulté.

• Certaines communes proposent une exonération ou un abattement de moitié de la Taxe Foncière sur preuve d'une rénovation énergétique. Paris rejoint les 453 communes qui ont mis en place cet avantage lors du Grenelle de l’environnement en 2007. Malgré son ancienneté, ce dispositif reste peu connu et n'a bénéficié qu'à « 10 185 locaux » en 2022 selon la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP).

  Malheureusement aucune liste officielle répertoriant la totalité des villes proposant ces aides n’est publiée car la DGFIP ne communique que le nombre de communes concernées et affirme qu'il « appartient aux collectivités de communiquer sur ces dispositifs ».

  Pour votre information :

• seul le site impots.gouv.fr permet de savoir au cas par cas si votre commune de résidence propose cet abattement

• vérification faite, il faudra ensuite vous assurer que le logement et les rénovations entreprises sont éligibles :

  ✓ Pour obtenir une exonération ou un abattement de 50 % de la Taxe Foncière pendant 3 ans, les biens doivent avoir été construits avant le 1er janvier 1989. Si le bâtiment a été construit postérieurement, l'abattement ne sera consenti que pour 2 ans.

  ✓ Enfin, un minimum de 10 000€ (TTC) de travaux de rénovation doit avoir été réalisé l'année précédant la demande.

  ✓ Cependant, il est possible de demander cette exonération jusqu'à 3 ans après le début des travaux avec un minimum de 15 000€ de rénovation, soit 5 000€ de travaux par an minimum. Les travaux éligibles sont les mêmes que ceux de MaPrimeRénov (isolation, chauffage, fenêtres, etc.). Quand bien même une partie des travaux seraient financés par cette prime de l'Etat, l'exonération fiscale reste valable. L'aide est également cumulable aux primes « CEE » (Clés En Mains) et à l'éco-prêt à taux zéro.

D’après la société Effy, 1er cabinet spécialiste de la rénovation énergétique créé en 2008, que je cite : « en moyenne le gain serait de 1.275 € sur 3 ans et il suffit de remplir un tableau récapitulatif des travaux, avec les montants engagés, de retourner une facture acquittée au service des impôts et l'exonération est alors automatique, sous réserve d'être validée ».

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information novembre 2023

Péril en la demeure pour les bailleurs immobiliers

Source « Fidroit » / « Les Echos »

Sauf revirement de dernière minute, à compter du 01/01/2025, tous les logements ayant un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) G seront interdits à la location ou à la relocation quand le bail arrivera à échéance. En 2028, l'interdiction s'appliquera aux biens notés F. Au 01/01/2022, l'Observatoire national de la rénovation énergétique comptabilisait 4,7 millions des logements locatifs du parc privé concernés (F ou G), soit près de 20 %.

Or, l'entreprise de rénovation énergétique peut se révéler infructueuse en raison de logements ayant une architecture qui rend difficile la réalisation des travaux les plus efficaces en raison du mode de calcul du DPE qui pénalise certaines habitations.

Focus sur cinq types de logement pour lesquels améliorer l'étiquette énergie est un casse-tête :

1. Les logements historiques : les monuments historiques, les immeubles logés dans les secteurs sauvegardés des villes, les biens à colombage ou plus généralement les biens ayant une façade participant à la cohérence architecturale d'un quartier ou d'une commune ont une palette plus restreinte de travaux accessibles. L'isolation par l'extérieur est interdite et les artisans doivent donc réaliser une isolation par l'intérieur alors que chaque mètre carré perdu fait perdre 10.000€ de valorisation du bien...

2. Le dernier étage d'un immeuble des années 1970 : les logements au dernier étage d'un immeuble à toit plat comportant de hautes parois vitrées obligent de changer toutes les visseries et raboter toutes les fenêtres.

3. Les biens mansardés : le problème émane des modalités de calcul du DPE. Pour attribuer sa note, le diagnostiqueur évalue la consommation en énergie primaire (c'est-à-dire l’énergie pour vivre dans ce bien, le chauffer et le refroidir) divisée par les m² par an. Mais la notion de mètre carré est plurielle : surface au sol, surface habitable, surface loi Carrez… Puis le métrage à prendre en compte diffère selon les parties des locaux inférieures ou pas à 1,80 mètre. Un logement sous combles ayant une surface au sol, à chauffer, supérieure à un bien aux murs droits aura ainsi une note DPE plus basse.

4. Certains studios : s'il n'est pas impossible de les rénover, les petites surfaces sont défavorisées car les travaux coûtent plus cher, du fait notamment d'un temps incompressible de main d'oeuvre. Autre problème : les petites surfaces se trouvent souvent sous les combles et se retrouvent donc dans les situations des logements mansardés, avec plus de surface en contact avec l'extérieur, via le toit.

5. Les copropriétés disparates : sauf exceptions, le DPE collectif ne peut plus être transposé en DPE individuel pour un logement de l'immeuble. Un logement au rez-de-chaussée, orienté plein nord, avec beaucoup de baies vitrées et une mauvaise isolation des pignons peut cohabiter avec des appartements en niveau intermédiaire, orientés au sud n'appelant pas nécessairement la réalisation de travaux de rénovation. Résultat : en Assemblée Générale des copropriétaires, le danger est que les propositions de travaux soient rejetées faute de majorité suffisante. Le gouvernement a évoqué la piste de réformer les droits de vote pour faciliter la prise de décision.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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